• 2021年8月7日

最近多い不動産の売却依頼時のご質問

最近多い不動産の売却依頼時のご質問

最近多い不動産の売却依頼時のご質問 1024 569 愛岐設備工業株式会社
不動産の売却依頼時のご質問について

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相続で物件を取得された方からのご質問で多いのが、部屋で孤独死した場合は「事故物件」になるのか?

というご質問です。

結論から言うと、孤独死があったとしても、必ず事故物件に該当するわけではありません。

事故物件になる、ならないの基準は、その家やマンションへの購買意欲が下がるかどうかです。このような、人が「この物件を買いたくないな」「住みたくないな」と思うような要因のことを「心理的瑕疵(しんりてきかし)」と呼びます。

「瑕疵(かし)」とは、不動産用語で物件の不具合や欠陥のことです。「心理的瑕疵」にあたるのは、次のような場合だとされています。

  • ・建物の中で人の死に関わる事件・事故が起きた
  • ・周辺で事件・事故・火災などがあった
  • ・周辺に墓地・宗教団体の施設・指定暴力団の事務所などの嫌悪施設がある

これらの心理的瑕疵がある場合、売主は買主に必ず伝えなければならないと定められています。これが「告知義務(こくちぎむ)」と呼ばれるものです。

しかし、心理的瑕疵についてどれくらいイヤだと感じるかは、人によって違います。少しでもイヤな人もいれば、あまり気にならない人もいるでしょう。

このような感じ方の違いによるトラブルが起こらないようにするために、国土交通省は2021年に一般的な基準として事故物件ガイドライン案を出しました。

このガイドラインによると、自殺や殺人といった不自然な死などについては告知義務があるとし、病死や老衰、すぐに発見された孤独死などについては、告知義務はないとされています。

しかし、孤独死の場合、どの程度だと「すぐに」発見されたかどうかの基準が定められているわけではないので注意が必要です。

告知義務があるのに買主に伝えなかった場合は、売ったあとでトラブルになり、損害賠償を請求されることもあります。

人は必ず死を迎えるわけですから、全ての「死」が心理的瑕疵として判断されるわけではないです。

孤独死があったとしても発見までに時間がかからなければ、「自然死」と判断され、一般的な方法で売ることができます。ただし、「〇日以内に発見すればいい」という明確な基準があるわけではありません。

過去の心理的瑕疵になるかならないかの判例でいうと、4日後に発見された孤独死は、心理的瑕疵に該当しないとの判決もあります。

孤独死で亡くなってから発見まで長期間かかってしまったり、物件に汚れやにおいなどが残った場合は、告知義務のある「事故物件」になります。

「告知義務」がない場合でも、亡くなってから間もない場合や近所の人が知っているような場合は、買主に伝えておくほうが良いでしょう。

告知義務にならない孤独死であっても、あとから買主が知ってトラブルになることもありますので、売却の際は必ず不動産屋にご相談することをオススメします。

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